Où investir dans les Bouches-du-Rhône en 2026 : les signaux d'opportunité commune par commune

Un département de 95 209 ventes en trois ans, mais des dynamiques très différentes

Les Bouches-du-Rhône comptent 95 209 ventes de logements recensées par DVF sur 2023-2025. Ce volume global masque des écarts considérables entre Marseille, Aix-en-Provence et les villes moyennes du département.

Sur 12 mois, 48 964 diagnostics de performance énergétique ont été réalisés dans le département, dont 1 731 classés F ou G, soit 4 % du total (source DPE ADEME). Ce taux départemental cache des poches bien plus marquées à l'échelle communale, comme on le verra plus loin.

Autre signal à surveiller : 6 594 décès ont été enregistrés sur 12 mois (fichier INSEE des décès). Ce chiffre ne dit rien à lui seul, mais rapporté au nombre de ventes annuelles d'une commune, il permet d'identifier les zones où la pression successorale est la plus forte, donc où des biens hérités sont susceptibles d'arriver sur le marché.

Investir dans les Bouches-du-Rhône : comparatif des principales villes

Le rendement brut estimé d'un appartement varie fortement d'une ville à l'autre, de 4,2 % à La Ciotat à 7,7 % à Marignane. Avant de comparer, rappelons que ces rendements bruts (loyer annuel ÷ prix d'achat) ne tiennent pas compte des frais de notaire, des charges de copropriété, de la vacance locative ni de la fiscalité : le rendement net réel est toujours inférieur.

Voici les chiffres ville par ville, calculés sur les loyers de la Carte des loyers 2025 (ministère du Logement) et les prix médians DVF sur 24 mois.

• Marseille : loyer appartement 16,3 €/m², prix médian 3 139 €/m² (DVF 24 mois), rendement brut estimé 6,2 % (rang 171 sur 283 villes classées), part de DPE F/G 4 %.
• Aix-en-Provence : loyer appartement 19,1 €/m², prix médian 4 804 €/m², rendement brut estimé 4,8 % (rang 249), part de DPE F/G 4 %.
• Arles : loyer appartement 13,0 €/m², prix médian 2 598 €/m², rendement brut estimé 6,0 % (rang 181), part de DPE F/G 8 %.
• Martigues : loyer appartement 15,5 €/m², prix médian 2 733 €/m², rendement brut estimé 6,8 % (rang 127), part de DPE F/G 4 %.
• Aubagne : loyer appartement 15,4 €/m², prix médian 2 688 €/m², rendement brut estimé 6,9 % (rang 118), part de DPE F/G 4 %.
• Istres : loyer appartement 15,0 €/m², prix médian 2 790 €/m², rendement brut estimé 6,5 % (rang 153), part de DPE F/G 3 %.
• Salon-de-Provence : loyer appartement 14,4 €/m², prix médian 2 803 €/m², rendement brut estimé 6,2 % (rang 174), part de DPE F/G 2 %.
• La Ciotat : loyer appartement 17,7 €/m², prix médian 5 065 €/m², rendement brut estimé 4,2 % (rang 273), part de DPE F/G 2 %.
• Vitrolles : loyer appartement 17,0 €/m², prix médian 2 875 €/m², rendement brut estimé 7,1 % (rang 110), part de DPE F/G 2 %.
• Marignane : loyer appartement 15,5 €/m², prix médian 2 425 €/m², rendement brut estimé 7,7 % (rang 70), part de DPE F/G 5 %.

Les communes Fort Potentiel : là où passoires thermiques et succession se cumulent

Le classement Fort Potentiel de RadarImmo combine deux signaux : la part de passoires thermiques (poids de 60 %) et le ratio décès/ventes annuelles, qui traduit la pression successorale (poids de 40 %). Un score élevé ne garantit rien, mais il identifie des communes où les conditions d'une décote ou d'une vente motivée sont réunies plus souvent qu'ailleurs.

Dans les Bouches-du-Rhône, Puyloubier arrive en tête avec un score de 94/100 : 10 % de ses diagnostics récents sont classés F ou G (3 sur 31 DPE) et le taux de successions rapporté aux ventes annuelles atteint 0,33. La Roque-d'Anthéron suit avec un score de 93/100, 7 % de passoires et un taux de successions de 0,92, le plus élevé du top local.

Boulbon se distingue par une part de passoires nettement supérieure à la moyenne départementale : 22 %, soit 5 diagnostics sur 23. Arles, déjà présente dans le comparatif des villes, ressort aussi en commune Fort Potentiel avec un score de 88/100 sur son code postal 13200 : 93 DPE F/G sur 1 295 diagnostics, pour un taux de successions de 0,30 et 719 ventes annuelles, un volume suffisant pour sourcer régulièrement.

• Puyloubier (13114) : score 94/100, 10 % de passoires (3/31 DPE), taux de successions 0,33, 18 ventes par an.
• La Roque-d'Anthéron (13640) : score 93/100, 7 % de passoires (4/61 DPE), taux de successions 0,92, 62 ventes par an.
• Boulbon (13150) : score 90/100, 22 % de passoires (5/23 DPE), taux de successions 0,21, 242 ventes par an.
• Arles, code postal 13200 : score 88/100, 7 % de passoires (93/1 295 DPE), taux de successions 0,30, 719 ventes par an.
• Marseille, code postal 13015 : score 88/100, 6 % de passoires (50/867 DPE), taux de successions 0,53, 646 ventes par an.
• Marseille, code postal 13005 : score 86/100, 5 % de passoires (100/1 899 DPE), taux de successions 0,56, 1 168 ventes par an.
• Mimet (13105) : score 83/100, 9 % de passoires (3/34 DPE), taux de successions 0,14, 64 ventes par an.
• La Bouilladisse (13720) : score 81/100, 7 % de passoires (7/102 DPE), taux de successions 0,17, 90 ventes par an.

Comment utiliser ces deux signaux sans se tromper

Une part de passoires élevée signale un parc de logements énergivores, donc des biens potentiellement décotés à l'achat, mais aussi des travaux de rénovation à chiffrer avant de signer. Un taux de successions élevé indique simplement que, proportionnellement au nombre de ventes annuelles, les décès sont fréquents : cela ne veut pas dire que chaque bien hérité sera vendu, ni à quel prix.

Les codes postaux marseillais 13015 et 13005 illustrent bien l'intérêt de regarder à l'échelle du code postal plutôt que de la ville entière : la part de passoires y est plus modérée (5 à 6 %) que sur des communes rurales comme Boulbon, mais le volume de ventes annuelles (646 et 1 168) permet de sourcer des dossiers plus régulièrement.

À l'inverse, des communes comme Puyloubier ou Mimet affichent des scores élevés sur un nombre de ventes annuelles beaucoup plus faible (18 et 64). Le signal y est fort, mais les occasions concrètes sont plus rares : il faut être présent sur la durée pour capter les quelques dossiers qui se présentent chaque année.

Où regarder en priorité selon votre budget et votre stratégie

Pour un budget serré avec recherche de rendement brut élevé, Marignane, Vitrolles et Aubagne combinent des prix au m² inférieurs à 4 500 euros et des rendements bruts estimés supérieurs à 6,9 %. Arles complète ce profil avec un prix médian de 2 598 €/m² et une part de passoires de 8 % sur l'ensemble de la ville, un chiffre à recouper avec le score Fort Potentiel de son code postal 13200.

Pour un positionnement patrimonial, Aix-en-Provence et La Ciotat affichent des prix au m² élevés (4 804 et 5 065 euros) et des rendements bruts plus faibles (4,8 % et 4,2 %), cohérents avec une logique de valorisation à long terme plutôt que de cash-flow immédiat.

Marseille reste le marché le plus liquide du département, avec 20 600 ventes d'appartements sur 24 mois et un rendement brut estimé de 6,2 %. Les deux codes postaux marseillais du classement Fort Potentiel (13015 et 13005) montrent que cette liquidité se double, sur certains quartiers, d'une pression successorale supérieure à la moyenne départementale.

Investir dans les Bouches-du-Rhône en 2026 : croiser les données plutôt que miser sur l'intuition

Investir dans les Bouches-du-Rhône en 2026 suppose de regarder au-delà du prix au m² affiché. Le rendement brut, la part de passoires thermiques et la pression successorale forment trois indicateurs complémentaires, disponibles commune par commune et, pour certains codes postaux, à une échelle encore plus fine.

Le département dispose aussi de leviers de sourcing variés : 387 annonces issues de notaires, 7 enchères immobilières à venir et 1 214 annonces avec un score supérieur à 85/100, toutes suivies dans la base de 11 264 annonces actives. Ces canaux, combinés aux signaux DVF, DPE et successions, permettent de construire une liste de communes à surveiller plutôt que de se fier au seul bouche-à-oreille.