Sources de données
RadarImmo ne produit pas ses propres données immobilières. La plateforme croise des bases de données publiques françaises (DPE, DVF, décès) avec les annonces de vente publiées par les portails, les études notariales et les ventes judiciaires. Voici chaque source, sa nature et son utilisation.
Photos : Shixart1985 / Wikimedia Commons, CC BY 2.0
Calcul du score (0 → 100)
Chaque bien actif dans la base reçoit un score entre 0 et 100, calculé automatiquement par l'algorithme RadarImmo. Il se construit en deux temps : un score de base calculé à la collecte de l'annonce (prix, surface, rendement, mots-clés, DPE du bien), puis des bonus de contexte ajoutés chaque matin selon les signaux du code postal (DVF, DPE, successions). Un signal de zone ne compte que pour les 20 % de codes postaux où il est le plus marqué : un bonus attribué à tout le monde ne distinguerait rien. Le total est plafonné à 100 ; les viagers et les biens à moins de 400 €/m² (granges, hangars…) sont limités au grade B, leur prix n'étant pas comparable à celui d'un logement.
Le score n'est pas une estimation de valeur — c'est un indice de convergence de signaux positifs. Plus les signaux sont nombreux et cohérents, plus le score est élevé.
| Signal | Source | Description | Poids |
|---|---|---|---|
| Décote vs. médiane DVF | DVF / DGFiP | Prix au m² de l'annonce comparé au prix médian au m² des ventes réelles de maisons et d'appartements (2023-2025) du même code postal. 15 % sous la médiane : bonus ; 30 % sous la médiane : bonus renforcé. | Élevé |
| Classe DPE F ou G | ADEME | Bien classé F ou G, ou code postal parmi les 20 % où la part de DPE F/G est la plus forte. Les logements G sont interdits à la location depuis janvier 2025, les F le seront en 2028 : une pression vendeuse directe. | Élevé |
| Mots-clés d'urgence | Annonce | Termes détectés dans l'annonce : succession, urgent, à rénover, divisible, viager, négociable… Chaque mot-clé augmente le score de base. | Moyen |
| Succession locale | MatchID / INSEE | Décès des 12 derniers mois rapportés au nombre de ventes du code postal : bonus pour les 20 % de secteurs où ce rapport est le plus élevé (des biens vont s'y libérer plus vite que le marché local ne les absorbe). Signal de contexte, pas de lien direct avec le bien. | Moyen |
| Rendement locatif estimé | Calcul interne | Loyer estimé rapporté au prix affiché : bonus à partir de 7 % de rendement brut, renforcé à partir de 10 %. | Moyen |
| Division / VEFA | DVF / DGFiP | Ventes en l'état futur d'achèvement ou divisions en volumes enregistrées dans le code postal : indice d'un potentiel de découpe ou de promotion. | Faible |
| DPE récent dans le secteur | ADEME | Diagnostics des 6 derniers mois rapportés au nombre de ventes du code postal (20 % de secteurs les plus actifs) : un DPE précède souvent une mise en vente ou en location. | Faible |
| Prix au m², prix et surface | Annonce | Annonces du marché : prix au m² bas (sous 1 500 à 2 500 €/m²), petit budget ou grande surface, signaux complémentaires du score de base. Annonces notariales : petit budget et surface seulement — leur prix au m² est jugé uniquement par rapport à la médiane DVF du secteur (la surface indiquée inclut souvent le terrain). | Faible |
| Source notariale | Annonces notariales | Les biens publiés par une étude notariale partent d'un score de base légèrement plus élevé : ventes souvent mandatées, avec contact direct. | Faible |
Grades S / A / B / C
Le score numérique (0-100) est traduit en grade alphabétique pour faciliter la lecture rapide. Les grades sont attribués selon des seuils fixes, identiques pour tous les biens et tous les départements.
Estimation de rentabilité locative
Pour chaque bien, RadarImmo calcule un rendement brut annuel estimé à partir du prix affiché et d'un loyer de marché estimé selon la commune, la surface et le type de bien.
La fiche de chaque bien indique aussi la rentabilité frais d'achat inclus : le même loyer rapporté au prix augmenté des frais de notaire, estimés forfaitairement à 7,5 % (logement ancien). Elle ne tient compte ni des charges non récupérables, ni de la taxe foncière, ni de la fiscalité.
Le loyer estimé s'appuie sur la Carte des loyers 2025 du ministère du Logement (data.gouv.fr) : un loyer au m² par commune, distinct pour les maisons, les appartements de 1-2 pièces et ceux de 3 pièces ou plus. Ces loyers sont des loyers d'annonce, charges comprises. Le calcul retient au maximum 150 m² pour une maison et 120 m² pour un appartement, car le loyer au m² baisse sur les très grandes surfaces. C'est une estimation, pas une garantie de loyer. Le prix retenu est celui de l'annonce, honoraires de négociation inclus, hors droits de mutation et frais d'acte. Aucun rendement n'est affiché pour les terrains, parkings et viagers notariés, ni au-delà de 40 % (prix d'annonce manifestement erroné).
Fort Potentiel — croisement tri-sources
Fort Potentiel est une vue distincte du dashboard qui ne travaille pas bien par bien, mais zone par zone. Elle identifie les communes où trois signaux indépendants se superposent simultanément.
Le classement compare des proportions, pas des volumes : sinon les grandes villes arriveraient toujours en tête simplement parce qu'elles comptent plus de logements. Pour chaque commune, sur les 12 derniers mois :
- part de passoires = DPE classés F ou G ÷ ensemble des DPE de la commune (poids 60 %) ;
- pression successorale = décès enregistrés dans le code postal ÷ logements vendus par an (ventes DVF des 3 dernières années) (poids 40 %).
Chaque commune est située par rapport aux autres communes du département (son rang, de 0 à 100 %), et le score Fort Potentiel (0-100) est la moyenne pondérée de ces deux rangs : « Très fort » à partir de 80, « Fort » à partir de 60. Seules les communes ayant assez de données sont classées (au moins 20 DPE dont 3 F/G sur l'année, et 20 ventes de logements en 3 ans). Jusqu'à 100 zones par département sont affichées ; pour chacune, les adresses des biens DPE F/G sont listées — permettant de cibler directement les propriétés concernées.
Fort Potentiel est réservé aux comptes Premium (et à l'essai gratuit de 7 jours). La Carte Fort Potentiel affiche ces zones sur une carte, colorées selon le niveau de signal.
Fréquences de mise à jour
| Source / Traitement | Fréquence | Heure | Portée |
|---|---|---|---|
| Annonces notariales | Toutes les 6h | 4 passages par jour | Tous départements |
| Annonces Bien'ici | Toutes les 8h | 3 passages par jour | 101 départements |
| Ventes aux enchères (Licitor) | Quotidien | Chaque matin | Ventes à venir |
| Recalcul des scores | Quotidien | 7h00 | Tous biens actifs |
| Alertes e-mail | Quotidien | 8h00 (ou 8h et 16h, ou hebdomadaire, au choix) | Comptes Premium |
| Base DPE ADEME | Hebdomadaire | Lundi, tôt le matin | Diagnostics des 30 derniers jours |
| Actes de succession | Hebdomadaire | Mercredi, tôt le matin | 3 derniers mois |
| Nettoyage des données | Mensuel | 1er du mois, tôt le matin | Biens inactifs / doublons |
Limites & avertissements
RadarImmo est un outil d'aide à la détection, pas un conseiller en investissement. Voici les limites importantes à connaître avant d'utiliser les données affichées.
Le score n'est pas une garantie de rentabilité
Un score élevé indique une convergence de signaux statistiquement favorables — il ne garantit pas qu'un bien est une bonne affaire. L'état réel du bien, les travaux nécessaires, la situation locative locale et les conditions de financement doivent être évalués indépendamment.
Les données DVF ont un délai de publication
Les transactions DVF sont publiées par la DGFiP avec un décalage de 6 à 12 mois. Le prix médian calculé reflète donc le marché de l'année précédente, pas du jour. Dans des marchés en forte évolution, cet écart peut être significatif.
La rentabilité estimée est indicative
Le loyer estimé et le rendement brut calculés par RadarImmo sont des indicateurs de premier filtre. Ils ne remplacent pas une étude de marché locative sérieuse, une estimation par un professionnel, ni une analyse des charges réelles.
Les actes de succession ne sont pas géolocalisés au bien
RadarImmo détecte la présence d'actes de succession dans une commune, pas dans une adresse précise. La corrélation entre un décès enregistré et un bien en vente spécifique est une inférence statistique, pas une certitude.
Tester la méthodologie en conditions réelles
Accédez gratuitement au tableau de bord et appliquez ces critères sur votre département.