Comment calculer la rentabilité locative brute et nette d'un investissement immobilier

Rendement brut : la base du calcul

Le rendement locatif brut est l'indicateur le plus simple pour comparer rapidement plusieurs investissements. Il rapporte les loyers annuels au prix d'achat du bien, sans tenir compte des charges ni de la fiscalité.

Rendement brut (%) = (Loyer mensuel × 12) ÷ Prix d'achat × 100

Exemple : un bien acheté 120 000 € et loué 700 €/mois génère un rendement brut de (700 × 12) ÷ 120 000 × 100 = 7%.

>9%

Rendement élevé (signal vert)

7-9%

Rendement moyen (signal teal)

<7%

Rendement faible (signal or)

Rendement net : ce que vous gardez vraiment

Le rendement net intègre les charges que le propriétaire supporte réellement. Il est toujours inférieur au brut et donne une image plus réaliste de la performance de l'investissement.

Rendement net (%) = ((Loyer mensuel × 12) - Charges annuelles) ÷ Prix d'achat × 100

Les charges à déduire incluent :

Taxe foncière : variable selon la commune, entre 0,5 et 2 mois de loyer
Charges de copropriété non récupérables : environ 20 à 30% des charges totales
Assurance propriétaire non occupant (PNO) : 100 à 300 €/an
Frais de gestion : 6 à 10% des loyers si agence
Provision pour vacance locative : en général 1 mois par an
Provision pour travaux : 1 à 2% de la valeur du bien par an

ℹ️ En pratique, le rendement net est souvent 2 à 3 points inférieur au brut. Un bien affiché à 9% brut génère en réalité 6 à 7% net avant impôts.

Rendement net-net : l'impact de la fiscalité

Le rendement net-net prend en compte la fiscalité applicable aux revenus locatifs. En France, les loyers sont imposés soit en régime réel (déduction des charges), soit au micro-foncier (abattement forfaitaire de 30%).

Régime micro-foncier

Applicable si vos revenus fonciers annuels sont inférieurs à 15 000 €. L'administration applique un abattement de 30% et impose les 70% restants à votre taux marginal d'imposition (+ 17,2% de prélèvements sociaux).

Régime réel

Permet de déduire l'ensemble des charges réelles (travaux, intérêts d'emprunt, charges de copropriété, assurances). Obligatoire au-delà de 15 000 € de revenus fonciers, optionnel en dessous.

LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel)

Le statut LMNP en régime réel permet d'amortir comptablement le bien et les meubles, réduisant significativement la base imposable. C'est souvent le régime le plus avantageux fiscalement pour un investissement locatif.

Intégrer le prix d'achat total dans le calcul

Une erreur fréquente est de calculer le rendement sur le seul prix de vente affiché. Le prix d'achat réel inclut :

Frais de notaire : environ 7 à 8% dans l'ancien, 2 à 3% dans le neuf
Travaux de rénovation si nécessaires
Frais d'agence si à la charge de l'acheteur
Frais de garantie et de dossier bancaire

Prix d'achat total = Prix affiché + Frais notaire + Travaux + Frais agence

💡 RadarImmo calcule le rendement brut sur le prix affiché comme indicateur de premier filtre. Pour un calcul précis, intégrez toujours les frais d'acquisition et les travaux éventuels dans votre analyse.