DPE F et G : risque ou opportunité pour l'investisseur ?

Ce que dit la loi depuis 2025

Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G au DPE sont interdits à la location en France. Cette mesure, issue de la loi Climat et Résilience de 2021, s'applique à tous les nouveaux baux et renouvellements. Les logements classés F seront concernés à partir du 1er janvier 2028, puis les E en 2034.

Pourquoi les DPE F/G créent des opportunités d'achat

La contrainte réglementaire crée mécaniquement une pression vendeuse chez les propriétaires qui ne souhaitent pas, ou ne peuvent pas, financer les travaux de rénovation énergétique. Cette pression se traduit par des décotes observées sur le marché.

Selon les données DVF analysées par RadarImmo sur les transactions 2023-2024, les biens classés F ou G se vendent en moyenne 8 à 15% moins cher que des biens équivalents mieux classés dans la même commune.

Comment évaluer le coût de rénovation

Passer d'un DPE G à un DPE C nécessite en général une rénovation globale : isolation des combles et des murs, remplacement du système de chauffage, menuiseries. Les coûts varient fortement selon l'état du bien et sa surface.

• Isolation combles perdus : 20 à 50 €/m²
• Isolation murs par l'extérieur : 100 à 200 €/m²
• Pompe à chaleur air/eau : 8 000 à 15 000 €
• Fenêtres double vitrage : 400 à 800 € / fenêtre

Des aides publiques significatives existent : MaPrimeRénov, CEE (Certificats d'Économies d'Énergie) et éco-PTZ peuvent couvrir 30 à 50% du montant des travaux selon le profil de l'acheteur.

La stratégie "buy, renovate, rent" avec les DPE F/G

Cette stratégie consiste à acquérir un bien énergivore décoté, le rénover avec les aides disponibles, puis le louer à un loyer de marché normal. Le différentiel entre le prix d'achat décoté et la valeur post-rénovation constitue la marge de l'investisseur.

Ce qu'il faut vérifier avant d'acheter un DPE F ou G

• La date du DPE : les DPE réalisés avant juillet 2021 utilisent l'ancienne méthode de calcul et peuvent être moins fiables.
• La nature des travaux : certains biens G nécessitent des travaux structurels lourds (humidité, amiante) qui dépassent le cadre de la rénovation énergétique.
• Le règlement de copropriété : en appartement, certains travaux d'isolation nécessitent un vote en assemblée générale.
• Les aides applicables : le montant de MaPrimeRénov dépend des revenus du ménage propriétaire.