Comment lire les données DVF pour évaluer un bien immobilier

Qu'est-ce que le DVF ?

Les Demandes de Valeurs Foncières (DVF) sont publiées en open data par la Direction Générale des Finances Publiques (DGFiP). Elles recensent l'ensemble des transactions immobilières enregistrées en France depuis 2018 : maisons, appartements, terrains, locaux commerciaux.

Contrairement aux estimations de portails immobiliers, les DVF contiennent les prix réellement payés lors de transactions signées devant notaire. C'est la source la plus fiable pour connaître le prix de marché réel d'un bien.

3,7M

Transactions DVF dans RadarImmo

2018

Première année disponible

6-12

Mois de délai de publication

Comment accéder aux données DVF

Les données DVF sont disponibles gratuitement sur data.gouv.fr, le portail open data du gouvernement français. Elles sont publiées sous forme de fichiers CSV téléchargeables, organisés par département et par année.

ℹ️ RadarImmo a intégré 3 695 826 transactions DVF dans sa base de données et les croise automatiquement avec les annonces immobilières actives pour calculer la décote de chaque bien par rapport au marché local réel.

Les 4 informations clés à extraire d'un DVF

1. Le prix médian au m² par commune

En filtrant les transactions sur une commune, un type de bien et une période donnée, vous obtenez le prix médian réel au m². C'est la référence à utiliser pour évaluer si un bien est bien ou mal prix — pas les estimations des portails.

Prix médian /m² = médiane(valeur_fonciere / surface_reelle) sur les 24 derniers mois

2. La tendance du marché local

En comparant les transactions sur plusieurs années, vous identifiez si les prix montent, stagnent ou baissent dans une commune. Un marché en baisse combiné à une succession récente est un contexte favorable à la négociation.

3. La fréquence des transactions

Un nombre élevé de transactions sur une commune indique un marché liquide — vous pourrez revendre facilement. Un marché peu actif peut indiquer un manque d'attractivité ou des difficultés à trouver des acheteurs.

4. Les biens vendus sous le prix médian

En croisant une annonce active avec le DVF de sa commune, vous calculez instantanément si le bien est proposé au-dessus ou en dessous du prix médian des dernières transactions. Une décote significative (>10%) mérite une investigation approfondie.

💡 RadarImmo calcule automatiquement cette décote pour chaque bien et l'intègre dans le score d'opportunité. Un bien à -15% du médian DVF local reçoit un signal positif fort dans l'algorithme.

Limites des données DVF à connaître

Délai de publication : les transactions sont publiées avec 6 à 12 mois de décalage. Dans un marché en forte hausse, le médian DVF peut sous-estimer les prix actuels.
Pas de détail sur l'état du bien : le DVF indique le prix et la surface, pas l'état général, les travaux réalisés ou les charges de copropriété.
Agrégation nécessaire : une seule transaction n'est pas représentative. Il faut analyser un minimum de 10 à 20 transactions pour avoir un médian fiable sur une commune.
Communes rurales peu actives : dans les zones où les transactions sont rares, le médian DVF peut être basé sur peu de données et moins représentatif.