Depuis la loi de finances 2025, les amortissements déduits en LMNP au réel sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente. Le montage qui faisait du LMNP l'un des statuts préférés des investisseurs perd une grande partie de son intérêt à la sortie. Décryptage.
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) au régime réel permettait un montage très efficace : l'investisseur amortissait comptablement le bien (hors terrain) et le mobilier chaque année, ce qui réduisait voire annulait l'impôt sur les loyers perçus pendant des années. Et surtout, contrairement à un local professionnel ou à une location nue, ces amortissements n'étaient pas repris dans le calcul de la plus-value lors de la revente. Le bien était cédé sur la base de son prix d'achat initial, comme si les déductions fiscales n'avaient jamais eu lieu.
C'était, de fait, un double avantage : peu ou pas d'impôt pendant la détention, et une plus-value calculée comme en nu à la sortie. Ce régime attirait une part importante des investisseurs en résidence principale secondaire louée meublée, en studio étudiant ou en investissement locatif classique meublé.
La loi de finances pour 2025 met fin à cette asymétrie. Désormais, pour les cessions réalisées depuis l'entrée en vigueur du texte, les amortissements déduits au régime réel sont réintégrés dans le calcul de la plus-value. Concrètement, le prix d'acquisition retenu pour le calcul est diminué du montant total des amortissements pratiqués depuis l'achat, ce qui mécaniquement augmente la plus-value imposable.
Le point qui a le plus surpris les investisseurs : la réforme ne s'applique pas seulement aux amortissements futurs. Elle porte sur l'ensemble des amortissements déjà déduits depuis l'acquisition du bien, y compris ceux des années antérieures à 2025, dès lors que la vente intervient après l'entrée en vigueur de la loi. Un investisseur qui détient un bien en LMNP depuis dix ans et vend en 2026 verra donc une décennie d'amortissements réintégrée dans son calcul, même si ces déductions ont eu lieu avant le vote du texte.
Prenons un exemple simplifié à titre illustratif. Un investisseur achète un studio meublé 150 000 € et pratique, sur plusieurs années de détention, environ 40 000 € d'amortissements cumulés (bien + mobilier). Il revend ensuite 190 000 €.
La réforme cible le régime réel. Les loueurs au micro-BIC, qui ne pratiquent pas d'amortissement individualisé (l'abattement forfaitaire en tenant lieu), ne sont pas concernés par ce mécanisme de réintégration à la revente.
Certaines résidences avec services — étudiantes, séniors, EHPAD — bénéficient d'un traitement particulier sous conditions, notamment liées à l'agrément de la résidence. Ces cas restent techniques et méritent systématiquement l'avis d'un expert-comptable avant toute décision de cession.
Le LMNP reste un statut intéressant pour son traitement fiscal pendant la détention : l'amortissement continue de réduire, voire d'annuler, l'imposition des loyers perçus chaque année. Ce qui change, c'est le calcul à la sortie — et donc l'horizon de détention optimal.
Trois conséquences pratiques :
Oui. La réintégration porte sur l'ensemble des amortissements déduits depuis l'acquisition du bien, y compris ceux pratiqués les années précédentes, dès lors que la cession intervient après l'entrée en vigueur de la loi.
Le mécanisme de réintégration vise spécifiquement les amortissements comptables déduits au régime réel. Au micro-BIC, il n'y a pas d'amortissement individualisé, donc le calcul de la plus-value reste sur les mêmes bases qu'auparavant pour ce régime.
Non. Certaines résidences avec services (étudiantes, séniors, EHPAD) bénéficient d'un traitement particulier sous conditions. Pour un cas précis, la validation par un expert-comptable reste indispensable avant toute cession.
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