Combien louer un appartement ou une maison ? Loyer estimé, fourchette officielle et rendement brut, pour les 34 900 communes de la Carte des loyers 2025.
Le simulateur utilise la Carte des loyers 2025 publiée par le ministère du Logement sur data.gouv.fr (Licence Ouverte). Pour chaque commune, elle donne un loyer d'annonce au m², charges comprises, pour les maisons, les appartements, les petits appartements (1 et 2 pièces) et les plus grands (3 pièces et plus).
La fourchette affichée est l'intervalle de prédiction publié avec ces données : la grande majorité des loyers de la commune se situent entre ces deux bornes. Quand une commune compte peu d'annonces, le ministère estime son loyer à partir des communes voisines : le simulateur vous le signale.
Le loyer au m² baisse avec la taille du logement. Pour ne pas surestimer les grandes surfaces, le calcul s'arrête à 120 m² pour un appartement et 150 m² pour une maison.
Le résultat est un loyer de marché, constaté dans les annonces. Dans les villes où les loyers sont encadrés (Paris, Lyon, Villeurbanne, Lille, Bordeaux, Montpellier et d'autres), c'est le loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral qui s'impose, et il peut être plus bas. Vérifiez-le avant de fixer votre loyer : voir notre article sur l'encadrement des loyers en 2026.
Le rendement brut = loyer mensuel × 12 ÷ prix d'achat. C'est un premier filtre, pas une rentabilité réelle : il ne compte ni les frais de notaire, ni les travaux, ni les charges non récupérables, la taxe foncière, la vacance locative ou l'impôt.
Le prix médian au m² de la commune vient des ventes réelles enregistrées par la DGFiP (DVF) sur les 24 derniers mois disponibles. Les ventes de plusieurs lots en un seul acte sont regroupées pour ne pas fausser le prix au m².
RadarImmo applique ce calcul à chaque annonce de Bien'ici et des notaires, la note sur 100 et la croise avec les DPE, les ventes DVF et les successions. Chaque matin, vous recevez par e-mail les nouveaux biens de votre secteur. Voir notre méthodologie.