Contrairement à une idée répandue, aucun travaux n'est légalement imposé pour vendre un bien classé F ou G. Ce qui l'est, en revanche, change complètement la négociation. Voici le calendrier exact, ce que dit vraiment la loi, et comment l'utiliser si vous achétez.
Beaucoup de propriétaires de passoires thermiques pensent qu'ils sont contraints de réaliser des travaux avant de pouvoir vendre leur bien. C'est faux. Le calendrier d'interdiction progressive issu de la loi Climat et Résilience de 2021 concerne exclusivement la mise en location, pas la vente. Un bien classé G peut être vendu demain matin, sans le moindre travaux, à n'importe quel acheteur.
Ce qui est réellement obligatoire à la vente, c'est de documenter l'état énergétique du bien via un audit chiffré, pas de corriger cet état. Cette nuance change tout dans la négociation : le vendeur n'a pas d'obligation de travaux, mais il ne peut plus cacher leur coût à l'acheteur.
Depuis avril 2023, tout bien classé F ou G vendu en monopropriété (maison individuelle ou immeuble entier) doit être accompagné d'un audit énergétique remis à l'acheteur avant la signature du compromis. Ce document, plus complet que le DPE classique, chiffre précisément :
Concrètement, l'acheteur arrive à la négociation avec un chiffre précis en main, pas une estimation vague. C'est ce document, bien plus que la classe DPE elle-même, qui structure la négociation de prix sur un bien énergivore.
Le coût d'une rénovation énergétique complète (isolation, ventilation, chauffage) pour passer d'un DPE G à D varie fortement selon le type de bien et la région : comptez entre 400 et 800 €/m² en zone tendue, et souvent moins en zone rurale où le coût de la main-d'œuvre est plus faible. Sur un T3 de 70 m², l'enveloppe se situe donc entre 28 000 et 56 000 €.
Ce calendrier crée une pression réelle sur les propriétaires bailleurs de passoires thermiques : relouer un G est déjà impossible, et l'échéance 2028 pour les F approche. Beaucoup préfèrent vendre plutôt que financer des travaux qu'ils ne rentabiliseront pas eux-mêmes. C'est cette pression, documentée noir sur blanc par l'audit énergétique, qui crée la décote à l'achat.
La méthode pour distinguer une vraie opportunité d'un bien simplement mal situé : comparer le prix affiché avec les transactions réelles de la commune (base DVF), et vérifier que le marché locatif local reste actif malgré l'interdiction temporaire. Un DPE G décoté dans une zone où la demande locative est forte reste rentable une fois les travaux réalisés et les aides déduites.
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Oui, sans aucune restriction. Aucune interdiction de vente n'existe pour quelque classe DPE que ce soit. Seule la location est concernée par le calendrier progressif.
Aucun. La seule obligation est de fournir un audit énergétique chiffrant les travaux nécessaires, pas de les réaliser. Le vendeur reste libre de vendre en l'état.
Au 1er janvier 2028 en France métropolitaine, et au 1er janvier 2031 dans les départements et régions d'outre-mer. Les G le sont déjà depuis le 1er janvier 2025 (et les G+ depuis 2023).
Uniquement si votre logement est chauffé à l'électricité et proche d'un seuil de classe. La nouvelle méthode de calcul, applicable depuis le 1er janvier 2026, peut faire basculer un bien vers une meilleure (ou moins bonne) classe sans le moindre travaux.
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