Les Notaires de France chiffrent la décote à 25 % sur les maisons classées G en 2026. Voici pourquoi les vendeurs sont sous pression, ce qu'ils perdent, et comment en profiter en tant qu'investisseur.
Les chiffres sont sans appel. Selon le bilan annuel des Notaires de France publié en décembre 2025, une maison classée G subit une décote moyenne de 25 % par rapport à un bien équivalent classé D. En appartement, l'écart est de 15 à 22 %, selon une enquête GoFlint de mars 2026.
Concrètement, sur un bien estimé à 200 000 € en classe D, le propriétaire d'un bien classé G dans la même rue vend en moyenne entre 156 000 et 170 000 €. Une perte sèche de 30 000 à 44 000 €.
Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G ne peuvent plus être mis en location. Cette contrainte élimine une part importante de la demande habituelle (les investisseurs locatifs) et force les propriétaires bailleurs à vendre. Beaucoup le font vite, sous pression financière.
Les banques durcissent leurs conditions pour les biens F et G. Certains acheteurs voient leur dossier refusé ou obtiennent des taux moins favorables sur ces biens. La base d'acheteurs potentiels se réduit mécaniquement.
Depuis avril 2023, tout bien classé F ou G vendu doit faire l'objet d'un audit énergétique. Ce document chiffre le coût des travaux nécessaires et le met noir sur blanc dans le dossier de vente. Difficile pour le vendeur de minimiser l'ampleur des travaux quand le chiffre est sur papier.
La pression sur les vendeurs crée mécaniquement une opportunité pour les acheteurs avertis. La clé est de distinguer les biens dont la décote est réelle et exploitée de ceux qui ont un prix bas pour d'autres raisons (problèmes structurels, localisation, charges).
La stratégie gagnante en 2026 : acheter un bien F/G dont la décote DPE est réelle, réaliser les travaux énergétiques avec les aides disponibles (MaPrimeRénov, CEE, éco-PTZ pouvant couvrir jusqu'à 70 % du coût selon les revenus), puis louer ou revendre à un prix revalorисé.
Toutes les passoires thermiques ne sont pas des opportunités. Certains biens F/G ont un prix bas qui reflète simplement leur valeur réelle dans une zone peu demandée. D'autres sont véritablement sous-cotés par rapport à leur marché local.
La seule méthode fiable est de comparer le prix affiché avec les transactions réelles dans la même commune, disponibles dans la base DVF (Demandes de Valeurs Foncières) du gouvernement. Si un bien F/G est affiché 20 % sous la moyenne DVF de la commune, la décote est réelle et documentée. Si le prix est conforme à la moyenne DVF, la décote DPE est déjà intégrée — pas d'opportunité.
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Les écarts sont très importants selon les territoires. En PACA, la décote sur les maisons classées G atteint 15 à 25 % par rapport à un équivalent classé C ou D. Dans la Creuse, des décotes de 59 % ont été observées — mais dans un marché global peu liquid et peu demandé. Ce qui compte pour un investisseur, c'est la décote dans un marché locatif actif.
Oui. Il n'existe pas d'interdiction de vente pour les biens G. Seule la location est interdite depuis 2025. La vente reste possible, avec obligation de fournir un audit énergétique au dossier.
Entre 400 et 800 €/m² selon le type de bien et les travaux nécessaires. Un T3 de 70 m² représente 28 000 à 56 000 € de travaux. Les aides (MaPrimeRénov, CEE, éco-PTZ) peuvent couvrir jusqu'à 70 % selon les revenus.
Oui, progressivement. Si la loi Lecornu passe, les propriétaires de biens F/G pourront à nouveau louer sous engagement de travaux. La pression à la vente se réduira, et avec elle la décote. C'est pourquoi la fenêtre d'achat est actuellement favorable.
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